业内指出，禁止“商改住”项目将给商业地产乃至楼市带来一系列的影响，其中之一就是郊区商业地产开发可能会受到一定影响。

　　事实上，北京目前在售“商改住”项目大都位于周边郊区板块，由于这些区域的商业氛围尚未形成，开发商业项目的存活难度较大，一些开发商为快速回笼资金，便以打擦边球的方式，对项目实行“商改住”的“变身”，以期实现快速销售的目的。

　　业内人士指出，一旦“商改住”彻底遭禁，开发商在开发郊区商业用地时的风险和成本都将急剧上升，未来企业在获取郊区商业地产用地时可能会更加谨慎，将来也难免不会出现郊区商业用地流标的现象。

　　“商改住”多在郊区板块

　　“商改住”现象在北京乃至全国都并不鲜见。过去几年里，“商改住”项目一直处于政策监管的边缘。尤其在“商住倒挂”的近两年，以商业或办公性质立项的土地，最后改建成公寓、住宅、LOFT等各种形式出售的违规项目更是层出不穷。 

　　事实上，今年年初北京市住建委已经发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。但这一举措并未完全卡死“商改住”，满足一定条件的项目仍可以对房屋重新进行分割。对此，北京房地产协会副秘书长陈志认为，该通知的出台与目前以“不限购”为噱头的“商改住”项目抬头有直接关系。

　　而本轮《通知》的出台，是将房地产调控政策和禁止“商改住”政策细化，将有效堵住这一政策缺口。 

　　业内分析，本次政府出台政策，主要目标是限购以后仍然热销的“商改住”楼盘，并防止一些开发商把酒店、写字楼、公寓等概念与住宅混淆，使购房者因缺乏鉴别能力而蒙受损失。

　　中国房地产联盟秘书长王永平认为，“商改住”现象比较常见，但在北京楼市中所占的比例并不大，而且大型房企以及大型商业地块出现“商改住”情况的也很少，只是远郊一些区域的商业立项用地出现“商改住”的现象相对多一些。

　　记者通过调查发现，目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外，如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。如市场上知名度比较高的中弘·北京像素位于东五环的管庄、合生世界村位于亦庄板块。

　　王永平分析，郊区板块商业地产项目距城市核心区较远，无论在消费人群的数量，还是交通等基础设施的建设均有较大的欠缺。

　　同时，这些区域的商业氛围尚未形成，商业水平甚至还停留在大卖场的发展阶段。即便是发展较好的通州，商业配套也还停留在规划阶段，没有商圈的有力支撑，新建商业项目的生存难度很大。

　　因此，一些企业为保证短期内的回报率，才会将商业立项的产品进行切割散售，以实现快速回笼资金。

　　“商改住”也是无奈

　　“商改住”大行其道的主要原因可以归结为三点，首先是对于开发企业而言商业地产土地放量总体上供大于求；其次是住宅价格上涨的速度明显超过商业项目，导致“商住倒挂”现象凸显；而从目前来看，最重要的自然是“限购令”使得商业地产项目不但在价格上占据优势，同时在购买资格上也呈现出巨大的优越性。

　　一位项目负责人向记者介绍，“企业对项目进行‘商改住’一般都是不得已而为之”。以他操盘的项目为例，该项目位于郊区板块，本身就缺乏商业氛围，不适合商业开发；其次当地对居住的需求缺口更为明显；同时，当前“商住倒挂”趋势明显，“商改住”后的利润要高于商业用途获取的价值。这位负责人表示，“如果将来‘商改住’这条路行不通了，今后在拿商业用地时将会更加慎重，毕竟自持商业对资金实力的要求高、周转慢，企业资金风险还是比较大的”。

　　有专家认为，一些政府的规划与市场脱节，也是导致“商改住”频发的原因。一些规划为改变郊区商业不足的情况，盲目进行商业用地的投放。城郊的商业地产与城市中心区有所不同，受到基础配套以及消费能力的限制。在郊区基础设施配套严重不足的背景下，强行上马商业项目，开发商运作的成本很高，其开发意愿必然降低。

　　以往开发商都是将一部分商业转化为住宅销售，再以快速回笼的资金支持商业部分开发。“商改住”彻底遭禁后，企业开发风险和成本都急剧上升，企业在获取郊区商业地产用地时将更加谨慎，甚至未来位置较偏、地块价值一般的郊区商业用地流标的可能性将加大。

　　禁绝不如科学规划

　　专家指出，要想杜绝“商改住”现象的发生，同时不影响商业地产用地的出让，对于政府而言，下一步关键在于政策的导向，若商业与住宅“政策倒挂”的问题不解决，商业地产就难以激活。

　　王永平分析，政府在严禁“商改住”的同时，应更多采用疏导的方式，科学引导开发商对商业地产的开发。

　　首先，在商业用地的供应方面，应以靠近现有商圈为主，有针对性地供应商业用地，利用良好的商圈氛围给予新商业项目以拉动和提升。

　　其次，政府应在交通、环境改善等基础设施方面规划更多的配套建设，对区域规划提供更多的支持。

　　同时，在缺乏配套的区域，尽量以住宅结合商业的形式进行综合性的用地供应，以住宅销售资金支撑商业经营，同时以商业配套的价值提升住宅的品质，在达到良性循环的同时，也避免企业因担心商业经营压力而进行“商改住”的分割销售。

来源：北京商报